Скидка на торг

Обзоры

Модератор: Консалт-оценка

Неоспоримо известно, что в рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев оценщик не имеет возможности использовать сведения по реальным сделкам. Данная ситуация вынуждает ограничиваться информацией по предложениям, представленным в различных источниках. Применение цен предложения является не только общераспространенной практикой в Российской Федерации, но и предусмотрена действующим законодательством.


С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких сведений требуется включать в расчеты корректировку - «скидку на торг».


На рынке недвижимости при осуществлении сделок купли-продажи присутствуют и продавец, и покупатель. При этом покупатель, действуя в своих интересах, пытается уменьшить конечную стоимость объекта. В данном случае возможная скидка будет зависеть от нескольких причин, например, от способности вести переговоры (деловой активности покупателя/продавца), активности рынка (уровня торговой активности), конкуренции на рынке (количество продавцов и покупателей), разброса цен на подобные объекты, ликвидности объекта и пр.


При использовании величины «скидки на торг» многие оценщики прибегают к различным источникам информации, которые в большинстве случаев базируются на «экспертном мнении» участников рынка недвижимости – риэлторов, оценщиков и прочих специалистов. По разным сведениям диапазон «скидки на торг» находится в широком интервале, что приводит к определенным сложностям при выборе значения. При этом следует отметить, что такое мнение будет отражать лишь субъективную оценку участника рынка, и не всегда соответствовать действительности.


Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж ряда объектов и сопоставление начальной цены предложения с последующей ценой после снижения. Рассмотрим «скидку на торг» для домовладений (домов, коттеджей, таунхаусов, дач) на вторичном рынке.


Изначально собственник домовладения определяет стоимость своего объекта основываясь на личных решениях, субъективных ожиданиях и взглядах на сектор рынка недвижимости, после чего выставляет его на продажу. Время проходит, объект "стоит" на рынке, потенциальные клиенты заключать сделку не спешат. Собственник домовладения начинает предпринимать какие-либо попытки по реализации объекта. Разумно предположить, что дальнейшие действия продавца в целях отчуждения объекта – снижение начальной (заявленной) цены. Следовательно, продавец готов пойти на уступку в цене до той величины, которая его устроит. И в дальнейшем предлагает объект по сниженной стоимости.


Возникает разумный вопрос: «Как оценщику определить нижнюю границу цены, которая может потенциально устраивать продавца?». Для решения поставленной задачи мы исследовали сектор рынка недвижимости – предложения к продаже домовладений на территории г. Н. Новгорода. Предложения к продаже, выставленные в открытых источниках – информационно-телекоммуникационной сети Интернет и имеющие сведения о снижении цены, были проанализированы.


В результате произведенной выборки были отобраны предложения с указанием снижения цены. Для удобства проведения расчетов градация (деление) шкалы скидки на торг была принята равной 5 условным единицам, а значения самой шкалы - до 35. Необходимо отметить, что в диапазоне скидок от 25% и выше наблюдаются единичные случаи предложений. При этом минимальное количество значений присутствует в диапазоне скидки до 5%, и в диапазоне от 15% до 25%.


Наибольшее числовое значение наблюдений о снижении цены присутствует в границах предоставления скидки от 5% до 15%.


Изображение

Таким образом, в рамках сравнительного подхода можно использовать значение корректировки «скидки на торг» для домовладений, расположенных в границах г. Нижнего Новгорода, равным от 5% до 15%.


При выборе конкретных значений величины данной корректировки следует учитывать следующие факторы: активность рынка, характеризующуюся уровнем торговой активности, разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке определенного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и объемом совершаемых сделок; наличие (отсутствие) необеспеченного спроса на подобные объекты в данной местности; ожидаемые потребности в жилой недвижимости такого типа и такого уровня; уровень ожидаемых затрат на приведение объекта до состояния, в котором он может быть использован по назначению; уровень рисков, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости и т.п.


© ООО «Центр консалтинга и оценки»
При использовании материала ссылка на источник обязательна
При наличии от Вас письменного запроса ООО «Центр консалтинга и оценки»
может предоставить материал, использовавшийся при проведении исследования

Консалт-оценка
 
Сообщения: 14
Зарегистрирован: Вс сен 14, 2014 11:20 am

Вернуться в Аналитические обзоры, исследования

Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1
cron